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隨著美以對伊朗衝突的持續，迪拜樓市的“避險敘事”開始出現裂縫——交易量驟降、市場觀望情緒升溫，資金流動的方向也悄然發生變化。根據高盛分析師近期發布的報告，自衝突爆發以來，迪拜房地產交易在本月前半個月的整體交易金額同比下降31%，環比下降了51%。這一降幅比此前幾次重大危機造成的影響更加明顯：在2024年4月迪拜洪水期間，迪拜的房產交易量曾環比下降約19%；在2024年11月伊朗與以色列衝突期間，交易量環比一度下降約32%。在今年2月28日美國及以色列對伊朗發生軍事衝突之前，以迪拜和阿布紮比為代表的中東樓市，正處於前所未有的強勁增長期，是全球新興經濟體中增長最快的房地產市場之一。去年全年，迪拜的房地產總成交額達到了6868億迪拉姆，相當於1.297萬億人民幣，同比增加了31%，直到今年1月，迪拜的樓市行情都十分火爆。但戰爭爆發後，迪拜、阿布紮比等城市的房地產市場迅速走弱。除了交易量下滑，迪拜房價5年來的上漲也宣告“熄火”。高盛的數據顯示，從3月1日至3月12日，迪拜公寓每平方英尺的成交中位價同比下降3%，環比下降8%；別墅價格從年度層麵來看仍處於高位，同比增長16%，但與上月環比已下降了2%。截至目前，房價僅是小幅下滑，但是阿聯酋頭部房地產開發商的股價已經在暴跌。根據迪拜交易所（DFM）數據，阿聯酋最大的房地產開發商之一、開發了世界第一高樓哈利法塔的Emaar Properties，其股價從戰爭發生的那一天開始了狂瀉模式，從17.1迪拉姆/股一路降至10.65迪拉姆/股，半個月跌幅高達40%。不過，最近一周以來，Emaar Properties的股價已經有所回溫，截至3月26日小幅回升至12.15迪拉姆/股。迪拜交易所的房地產指數也基本呈現同樣的走勢——在3月中旬跌至穀底，最近一周有小幅回調。近一個月內，其房地產指數下跌了26.8%。近年來，阿聯酋的迪拜、阿布紮比等城市吸引了大量房地產投資客戶。根據聯合國貿易和發展會議發布的《2025年世界投資報告》，阿聯酋在2024年躋身全球第十大外國直接投資（FDI）主要目的地，當年實現吸引海外直接投資達1676億迪拉姆，較上年大幅增長48%。為了吸引海外投資者，阿聯酋發布了黃金簽證計劃，為外國投資者提供長期居留權，去年阿聯酋還降低黃金簽證門檻，允許投資者使用加密貨幣購房，進一步炒火了當地樓市。在投資中東樓市的熱潮中，也不乏中國客戶的身影。截至2025年年末，在迪拜樓市所有外國人買家中，中國客戶站穩了前三。阿聯酋頭部房企Aldar集團首席執行官Jonathan Emery去年來華時曾對記者透露，中國已成為其“潛在大市場”，中國客戶近三年購買量增長了三倍。一名當地中介從業者對記者表示，由於戰事尚未明朗，多數投資者仍處於評估階段，“實際上，並沒有出現大量的折價出讓，如果戰爭能在短期內結束，房價仍有恢複的可能性，一切還有待觀察”。總體來看，此輪衝突對迪拜房地產市場的衝擊，更多體現在交易端與市場情緒的快速降溫，而非價格體係的全麵崩塌。短期內，地緣政治不確定性仍將持續壓製投資者信心，市場或維持震蕩調整態勢。對於投資者而言，當前階段更像是一個從“追漲”轉向“審慎定價”的分水嶺，迪拜房地產市場也正在從過去幾年的單邊上行，走向更加依賴基本麵與風險定價的理性周期。值班編輯：雨林